Con la nostra Circolare n. 38/2021 del 3/6/2021 abbiamo segnalato che Il D.L. 73/2021 (“Sostegni-bis”) ha previsto misure di favore per l’acquisto della prima casa da parte di soggetti con età inferiore a 36 anni con atti stipulati nel periodo compreso tra il 25 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

In particolare gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Inoltre per gli atti soggetti all’IVA, è attribuito agli acquirenti che abbiano i predetti requisiti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.

Infine, i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le predette condizioni sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipocatastali e sulle concessioni governative.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sull’argomento la Circolare n. 12/E del 14/10/2021, che ha specificato quanto segue:

- l’agevolazione si applica ai soggetti acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età. Dunque Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione; al contrario Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.

- il requisito dell’Isee si applica anche alle compravendite imponibili a Iva, nonostante la legge testualmente non lo preveda.

- le agevolazioni di cui trattasi trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale.

- la disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. E’ possibile chiedere il rimborso dell’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra.

- in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.

- l’agevolazione si rende applicabile anche all’acquisto delle pertinenze, sia unitamente al bene, sia con atto separato.