Nella nostra circolare n. 55 dell’1/9/2014 si è trattato degli aspetti fiscali dei contratti di “rent to buy”; nella presente circolare si tratta di contro dell’ambito giuridico dell’istituto, così come normato dal D.L. 133/2014 (c.d. “Sblocca Italia”), entrato in vigore il 12/9/2014.

Il Rent to buy viene definito come il contratto che prevede la concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro una data predeterminata, imputando a prezzo di acquisto la parte di canone di locazione a tal fine indicata nel contratto; di questo contratto viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari; in tal modo, la parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull'immobile concesso in godimento; il contratto, se ultranovennale, è opponibile agli eventuali aventi causa del locatore, ai quali lo stesso abbia ceduto l’immobile.

I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, quelle di manutenzione straordinaria del locatore.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo dì indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, mentre in caso di fallimento del conduttore, il curatore può sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d'indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.