Si premette che  la Legge 30/1997 ha introdotto nel Codice civile l’articolo 2645-bis, il quale ha reso possibile la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare al fine di tutelare la posizione del promissario acquirente nel periodo tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo ove il promittente si rendesse inadempiente alle sue obbligazioni derivanti dal contratto o, peggio, si rendesse insolvente.

La Corte di Cassazione ha però ribadito nella sentenza n. 17270 del 30/7/2014 come tale privilegio non prevale sulle ipoteche iscritte in precedenza rispetto alla data della predetta trascrizione del contratto preliminare dalla quale il privilegio origina. La trascrizione del contratto preliminare vale infatti ad attribuire al promissario acquirente il beneficio consistente nel fatto che, una volta trascritto il contratto definitivo, divengono inopponibili al promissario acquirente le trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. In altri termini, se il 15/9/2014 si stipula un preliminare di compravendita immobiliare che si trascrive il 18/9/2014  e se il 22/10/2014 a carico del promittente venditore viene iscritta un’ipoteca giudiziale oppure viene trascritto un pignoramento, quando sarà trascritto il contratto definitivo di compravendita, quest’ultima trascrizione (poiché prenotata con la trascrizione del contratto preliminare) preverrà sulle formalità eseguite anteriormente, ma posteriori alla trascrizione del contratto preliminare.
Se però è incontestabile che il privilegio in oggetto prevalga sulle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione del preliminare, ciò non vale per le ipoteche anteriori al privilegio, come da sentenza in oggetto e come  da giurisprudenza di legittimità (si veda sentenza n. 21045/2009 della Cassazione a Sezioni Unite ): trattandosi di un privilegio che nasce dall’esecuzione di una formalità pubblicitaria, quello derivante dalla trascrizione del contratto preliminare ne deve seguire le regole, prima tra tutte quella secondo cui la formalità precedente prevale su quella successiva.