La Circolare Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19/2/2015 tratta gli aspetti ai fini delle imposte indirette del contratto di Rent to Buy (disciplinato nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del decreto legge 133/2014, si vedano le ns. circolari n. 55/2014, 61/2014 e 66/2014).

In particolare, l’Agenzia affronta il tema dei contratti in cui il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquisto e quindi non prende in considerazione il caso (che rientra anch’esso nello schema del rent to buy) in cui il conduttore abbia l’obbligo di acquisto. La circolare in oggetto chiarisce che alla parte del contratto rappresentata dalla concessione del godimento del bene si applica la disciplina fiscale della locazione, mentre con l’esercizio del diritto di acquisto e, quindi, con l’imputazione a prezzo della convenuta quota dei canoni, si ha un ordinario trasferimento immobiliare a titolo oneroso a cui si applica la disciplina fiscale propria dei trasferimenti immobiliari.

Dunque sulla parte del prezzo relativo ai canoni, se il concedente è un’impresa, il contratto è, a seconda, tra l’altro, dell’esercizio o meno dell’opzione di legge, esente Iva o imponibile (dalla predetta alternativa dipende il trattamento ai fini dell’imposta di registro); se il concedente è un privato, alla parte imputata a canoni si applica l’imposta di registro con le regole ordinarie.

Per quanto riguarda il passaggio dei canoni in acconti del prezzo, se e quando il conduttore, esercitando l’opzione di acquisto, diviene proprietario del bene condotto in rent to buy:

- se il cedente è un’impresa, sui canoni destinati a prezzo si applica l’Iva in caso di imponibilità (obbligatoria o per opzione); se invece si tratta di operazioni Iva esenti, occorre applicare, a seconda dei casi, l’imposta di registro fissa o proporzionale;

- se il cedente non è un soggetto Iva, sui canoni destinati a prezzo si applica l’imposta di registro propria degli acconti (aliquota del 3%) o delle caparre confirmatorie (aliquota dello 0,5%), a seconda di come il contratto qualifichi questi canoni destinati a essere scomputati dal prezzo dovuto dal conduttore per acquisire la proprietà.

In entrambi i casi, se sia stata pagata un’imposta di registro proporzionale per acconti o caparre confirmatorie, le somme versate a tali titoli si imputano all’imposta di registro dovuta per la registrazione del trasferimento, ovviamente se quest’ultima è una imposta proporzionale.

Infine, qualora vi sia un’applicazione del principio del prezzo/valore (e quindi si tratti di un rent to buy con oggetto un immobile abitativo e acquirente sia una persona fisica), l’imposta di registro che fosse pagata in più in sede di tassazione di acconti e caparre, sarebbe richiedibile a rimborso.