La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 22138/2017, è tornata a trattare la cessione di immobile non ultimato (si vedano la sentenza della Corte di Cassazione n. 23499/2016 e la nostra Circolare n. 57/2017 del 29/6/2017), chiarendo che la cessione di un fabbricato strumentale non ancora ultimato, da parte dell’impresa che lo sta costruendo, è imponibile a Iva e ad esso si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, se l’acquirente non sia soggetto che proceda in proprio all’ultimazione dei lavori; in quest’ultimo caso, invece, la cessione rimane imponibile a Iva e l’imposta di registro è dovuta in misura fissa, ma le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella complessiva misura del 4%.

Dunque, nel caso di cessione dei fabbricati strumentali in corso di costruzione o ultimati da meno di 5 anni, si hanno i seguenti differenti regimi:

• la cessione del fabbricato ultimato è imponibile a Iva e si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 4 per cento;
• la cessione del fabbricato non ultimato a soggetto che proceda in proprio all’ultimazione dei lavori (quindi consumatore finale) è imponibile a Iva e si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 4 per cento;
• la cessione del fabbricato a soggetto non qualificabile come consumatore finale, è imponibile a Iva e si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.