la sentenza della Corte di Cassazione n. 23499 del 18/11/2016 ha concluso che la cessione di un fabbricato destinato a essere strumentale per l’esercizio di una impresa, in corso di costruzione:

• non è qualificabile in termini di cessione di fabbricato strumentale, ma di bene in corso di lavorazione, se acquirente è un soggetto passivo di imposta;
• è invece qualificabile come cessione di bene uscito dal circuito produttivo, se acquirente è un soggetto non passivo di imposta (quindi consumatore finale), il quale poi porti a compimento i lavori di costruzione.

Nel primo caso, ritenere che si tratti della cessione di un bene in corso di lavorazione (e non di un fabbricato strumentale) comporta la conseguenza che la cessione è imponibile a Iva e che sono dovute nella misura fissa di 200 euro le imposte di registro, ipotecaria e catastale; al contrario, qualificare la cessione come avente a oggetto un fabbricato strumentale significa, che la cessione è imponibile a Iva (eventualmente in reverse charge), che l’imposta di registro è dovuta in misura fissa e che le imposte ipotecaria e catastale sono da assolvere nella complessiva misura del 4 per cento.

La Corte di Cassazione argomenta che se si cede un fabbricato in corso di costruzione, non lo si può ancora considerare come un fabbricato strumentale (la cui cessione comporta l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella rispettiva misura del 3 e dell’1 per cento), status che si consegue solo con l’ultimazione dei lavori, mentre, nel periodo della sua costruzione, il manufatto deve considerarsi ancora parte del circuito produttivo dell’impresa cedente, con la conseguenza che la sua cessione non è qualificabile in termini di cessione di fabbricato strumentale, ma in termini di bene in corso di lavorazione. Ne deriva che se l’acquirente è un soggetto imprenditore, il quale continua il ciclo produttivo, la cessione dell’edificio in corso di costruzione è imponibile a Iva e a imposta ipocatastale in misura fissa.

Se invece l’acquirente sia un soggetto privato, la cessione in corso di lavorazione interrompe il ciclo produttivo e quindi l’immobile può considerarsi avere natura strumentale; la sua cessione prevede quindi l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale con l’aliquota complessiva del 4%.