La sentenza della Corte di Cassazione n. 2565/2018 ha stabilito che la proprietà di un’unità abitativa non idonea all’uso abitativo non impedisce la possibilità di effettuare l’acquisto con agevolazione “prima casa” un’altra abitazione, senza che insorga l’obbligo di vendere l’appartamento già posseduto.

Alla luce di tale ordinanza, si può sostenere che l’acquisto di un’unità abitativa usufruendo dell’agevolazione “prima casa” è impedito se:

-    il contribuente ha nel medesimo Comune, la proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra unità abitativa idonea all’uso abitativo;

-    in qualsiasi parte del territorio nazionale, la proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra unità abitativa, acquistata con l’agevolazione “prima casa”.

Nella sostanza la Cassazione sostiene che non impedisce l’accesso all’agevolazione la possidenza di unità che non si prestino a essere atte all’uso abitativo del contribuente.

Si segnala che la normativa relativa all’agevolazione in oggetto prevede che in sede di atto il contribuente, per potervi accedere, debba rendere un dichiarazione di non possidenza che potrebbe comunque essere contestata dall’erario con le conseguenti sanzioni previste (versamento dell’imposta in misura ordinaria e pena pecuniaria pari al 30% della differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria).

Diviene dunque necessario individuare con precisione il concetto di inidoneità all’uso abitativo dell’unità preposseduta; secondo la Corte di Cassazione può trattarsi sia di una situazione oggettiva (e cioè relativa allo stato dell’immobile), o di una situazione soggettiva (cioè inerente alle condizioni personali del contribuente).

I casi potrebbero quindi essere i più diversi: un’unità divenuta troppo piccola (per la nascita di figli) o troppo grande (per la diminuzione del nucleo familiare); un appartamento che il contribuente rimasto vittima di un infortunio non possa più utilizzare in quanti privo di ascensore; un’unità divenuta toppo fatiscente, o pericolante, o priva di impianti, oppure addirittura un appartamento in cui ogni minore di diverso sesso, non abbia una propria stanza.