Tra i contratti “alternativi” di compravendita immobiliare, è sempre più frequente la locazione dell’immobile, seguita dal trasferimento della proprietà dello stesso, previa riduzione dal prezzo di cessione dei canoni già pagati. Si tratta di un’operazione denominata rent to buy, che è caratterizzata da una prima fase, dove il potenziale acquirente ottiene il godimento del bene, pagando un canone periodico, e da una seconda fase, dove il medesimo soggetto acquista la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto di quanto già anticipato nel corso della prima fase.

Posto che ad oggi tale fattispecie giuridica non è disciplinata dal nostro ordinamento, una ricerca de “Il Sole – 24 Ore” delinea le modalità con le quali l’operazione può strutturarsi, e la conseguente trattazione ai fini dell’applicazione dell’IVA e delle imposte dirette.

1. si può trattare di una locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti ovvero una locazione collegata con un preliminare di futura vendita con obbligo bilaterale, cui segue il contratto definitivo che produce l’effetto traslativo della proprietà.
2. oppure di un contratto di locazione con opzione di acquisto ovvero una locazione collegata con un preliminare di futura vendita con obbligo unilaterale, cui segue l’accettazione dell'opzione, che produce l'effetto traslativo della proprietà.

Le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti sono equiparate, ai fini Iva, alle cessioni (articolo 2, comma 1, n. 2, Dpr n. 633/1972) e il momento della loro effettuazione coincide con la stipulazione del contratto di locazione e non con la successiva formazione dell'atto di trasferimento. Se la cessione è in regime Iva di imponibilità, l’imposta si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre sono esclusi da Iva i canoni, che sono considerati pagamenti del prezzo della cessione.
Quindi, va assoggettato ad eventuale Iva l’intero prezzo, mentre sono irrilevanti le pattuizioni relative al recupero dei canoni in sede di pagamento a saldo del prezzo.
Il successivo contratto di cessione, poi, dovrà essere registrato con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa, perché relativo ad un'operazione soggetta ad Iva.

Queste regole che privilegiano il momento di stipula del contrato di locazione, non dovrebbero valere solo per i contratti per i quali il trasferimento si produce automaticamente senza necessità di ripetizione del consenso, come accade, ad esempio, con un contratto di locazione che prevede che, alla scadenza dello stesso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti (simile ad una vendita con riserva di proprietà), ma dovrebbe applicarsi anche in presenza di una locazione collegata con un preliminare di futura vendita con obbligo bilaterale, cui segue il contratto definitivo che produce l'effetto traslativo della proprietà. Secondo la circolare 21 giugno 2011, n. 28/E , punto 5.1, infatti, la "locazione con patto reciproco di futura vendita" è quel "contratto con il quale le parti da un lato dispongono di attribuire immediatamente il godimento del bene oggetto dello stesso, stipulando una locazione e, dall'altro, si obbligano entrambe a concludere successivamente un atto a contenuto traslativo della proprietà del medesimo bene locato".

Ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza dei costi e dei ricavi nel reddito d'impresa, la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà (articolo 109, comma 2, Tuir), dove le clausole di riserva della proprietà non vanno considerate, valendo, ad esempio per gli immobili, la data della stipulazione dell’atto (risoluzione 1/8/2008, n. 338/E). Quindi, i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute all'atto della stipulazione dei contratti di locazione immobiliare con clausola di trasferimento della proprietà del bene locato vincolante per entrambe le parti (Cassazione 21/10/2013, n. 23734).

Quando l’operazione di rent to buy si configura come un contratto di locazione con opzione di acquisto ovvero una locazione collegata con un preliminare di futura vendita con obbligo unilaterale, cui segue l’accettazione dell’opzione, che produce l’effetto traslativo della proprietà, si applica la disciplina Iva della locazione e, successivamente, quella della cessione. I canoni versati possono essere recuperati mediante:

1. una riduzione del prezzo di vendita;
2. non una riduzione del prezzo di vendita, ma considerandoli fin dall'inizio come acconti sul prezzo di vendita.
3. non una riduzione del prezzo di vendita, ma considerandoli solo in sede di stipula della cessione, come acconti sul prezzo di vendita.

Se i canoni versati sono recuperati mediante una riduzione del prezzo di vendita, rapportato alla durata del godimento dell’immobile e se la cessione è in regime Iva di imponibilità, l’imposta si applica ordinariamente sui canoni di locazione (quindi, rileva il momento di pagamento del canone) e poi, in sede di cessione (con le aliquote previste per la specifica operazione), solo sulla somma residua, che rappresenta il prezzo della cessione. Ai fini dell'individuazione del Iva applicabile, quindi, le due operazioni (locazione e cessione) si considerano separate. Lo stesso vale per individuare il momento di effettuazione dell'operazione: i canoni si considerano effettuati al momento del loro pagamento (prestazione di servizi), mentre per la cessione rileva l'atto notarile.

Se i canoni versati periodicamente durante la locazione sono considerati fin dall’inizio, anche in parte, come acconti della cessione, devono essere assoggettati alla disciplina Iva applicabile alla cessione dell’immobile, mentre la parte di somma qualificata come canone segue la tassazione delle locazioni.

Infine, se tutto l'importo dei canoni viene inizialmente qualificato come corrispettivo della locazione e solo al momento della stipula della cessione, viene imputato (sulla base dell’iniziale previsione contrattuale), anche in parte, al prezzo di vendita (contrattualmente fissato, quindi, al lordo dei canoni), i canoni vengono qualificati e tassati con le regole della locazione e solo successivamente vengono considerati come acconti sulla cessione. In questo caso, vi potrebbe essere un problema di contabilizzazione e di duplicazione dell'imposizione Iva (ad esempio, locazione con Iva al 10% e cessione con Iva al 4%, grazie all'agevolazione prima casa), risolvibile, comunque, tramite l'emissione di una nota di accredito.